zahlreiche Baulücken oder sog. „Schrottimmobilien“. Die Verwaltung ist gefragt, diese Lücken zu füllen, die Ruinen zu beseitigen und neue Objekte bauen zu lassen, um die Attraktivität der Städte insgesamt zu steigern. Das Baugebot nach § 176 BauGB ist dabei zwar nicht das wichtigste, dennoch aber ein mögliches und beachtenswertes Planvollzugsinstrument zur Umsetzung der städtebaulichen Planung.
Das Baugebot
Nach § 176 Abs. 1 BauGB kann die Gemeinde den Grundstückseigentümer im Geltungsbereich eines Bebauungsplans verpflichten, innerhalb einer angemessenen Frist
- sein Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans zu bebauen oder
- ein vorhandenes Gebäude oder eine vorhandene sonstige bauliche Anlage den Festsetzungen des Bebauungsplans anzupassen.
Dies kann unter bestimmten Voraussetzungen auch angeordnet werden, um insbesondere Baulücken zu schließen. Wie schon dem Gesetzestext zu entnehmen ist, kann das Baugebot einen erheblichen Eingriff in die Eigentumsfreiheit (Art. 14 Abs. 1 GG) und die allgemeine Handlungsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG) des Grundstückeigentümers zur Folge haben. Der Eingriff kann dennoch durch gewichtige Gründe der städtebaulichen Ordnung und Entwicklung der Gemeinde gerechtfertigt sein.
Wirtschaftliche Zumutbarkeit?
Für den Grundstückseigentümer muss die Maßnahme allerdings objektiv zumutbar sein, ansonsten hat die Gemeinde nach § 176 Abs. 3 BauGB vom Baugebot abzusehen. Die objektive Zumutbarkeit bemisst sich unabhängig von den persönlichen und finanziellen Verhältnissen des Eigentümers. Es geht insoweit nur um die Frage, ob ein wirtschaftlich orientierter und handelnder Eigentümer das Vorhaben als rentabel erachtet und es deswegen realisieren würde. Die Rentabilität wird anhand einer Prognoseentscheidung ermittelt, wobei ein angemessener Sicherheitsspielraum zu Grunde zu legen ist.
Übernahme des Grundstücks?
Ist eine objektive Zumutbarkeit gegeben und erlässt die Gemeinde das Baugebot, kann gemäß § 176 Abs. 4 BauGB der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme des Grundstücks verlangen, wenn ihm das Vorhaben aus (subjektiven) wirtschaftlichen Gründen unzumutbar ist. Hier geht es also nicht mehr um die Frage, ob die Maßnahme objektiv unwirtschaftlich und damit unzumutbar ist, sondern allein um die konkrete Situation des Eigentümers. Kann er die Maßnahme wirtschaftlich realisieren?
Diese Vorschrift hat für die Gemeinde ein großes Risiko zur Folge. Liegt eine subjektive Unzumutbarkeit vor, muss sie dem Eigentümer das Grundstück notfalls „abkaufen“ und selbst der vorgeschriebenen Nutzung zuführen. In der Praxis scheitert die Anwendung des Baugebots deshalb häufig am Geldmangel der Kommunen. Geld fehlt für die Kompensation der Eigentümer oder für die Erfüllung der Gebote in eigener Regie oder bei der Durchführung von Abbruch- und Rückbaumaßnahmen.
Fazit
Das Baugebot als Instrumentarium des Städtebaurechts kann immer nur das (vor-)letzte Mittel darstellen. Allein dadurch ist der komplexe Stadtumbau ganzer Viertel nicht zu bewältigen. Der Stadtumbau kann nur funktionieren, wenn zwischen der Wohnungswirtschaft, der Stadtplanung, den Versorgungsunternehmen und den jeweiligen Betroffenen ein Einvernehmen hergestellt wird. Als Mittel zur Durchsetzung einzelner Bauvorhaben kommt das Baugebot jedoch in Betracht. Voraussetzung dafür ist, dass die Gemeinde über ausreichend Geldmittel verfügt.