In dieser Verordnung werden insgesamt 62 Gemeinden in Schleswig-Holstein aufgeführt, in denen Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 1 BGB zukünftig der Höhe nach begrenzt sind. Der Landesgesetzgeber hat hierdurch von seiner Möglichkeit gemäß § 558 Abs. 3 S. 3 BGB Gebrauch gemacht, die Mieterhöhungsmöglichkeiten zu beschränken, weil er in diesen 62 Gemeinden die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet sah.
Betroffen von dieser Verordnung sind u.a. die Kreisfreien Städte Kiel, Lübeck und Flensburg, die Gemeinden Ahrensburg, Elmshorn, Pinneberg, Norderstedt und Kaltenkirchen sowie sämtliche Gemeinden auf der Nordseeinsel Sylt. Anstelle der bislang gemäß § 558 Abs. 3 S. 1 BGB zulässigen Mieterhöhung um bis zu 20% alle drei Jahre (Kappungsgrenze), kann die Miete in diesen Gemeinden gemäß § 558 Abs. 3 S. 2 BGB fortan nur noch um bis zu 15% binnen dieses Zeitraums erhöht werden (abgesenkte Kappungsgrenze). Diese Regelung wird bis einschließlich 30. April 2029 gelten.
Die Verordnung betrifft ausschließlich Wohnraummietverhältnisse, für die weder eine Staffel-, noch eine Indexmiete vereinbart wurde. Für Gewerbe-, Staffel- und Indexmietverträge ergeben sich aus der Verordnung keine Änderungen.
Nicht gesetzlich geregelt und umstritten ist jedoch, ob die abgesenkte Kappungsgrenze von 15% bereits für Mieterhöhungen gilt, die zwar erst ab dem 1. Mai 2024 wirksam werden, zu deren Zustimmung der Vermieter den Mieter jedoch bereits bis einschließlich zum 30. April 2024 aufgefordert hat. Solche Fälle werden vermutlich nicht bloß vereinzelt auftreten, weil Mieter bei einem Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 Abs. 1 BGB die erhöhte Miete erst mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens schulden (§ 558b Abs. 1 BGB). Relevant wird diese Frage also für sämtliche Mieterhöhungsverlangen, die Mietern im Zeitraum vom 1. Februar bis 30. April 2024 zugegangen sind bzw. bis dahin noch zugehen.
Der Bundesgerichtshof hat sich mit dieser Frage bisher nicht befasst. Nach herrschender Meinung und der Entscheidung des Landgerichts München I soll es für die Anwendung einer Kappungsgrenzenverordnung maßgeblich auf den Zeitpunkt des Zugangs und nicht auf den Wirkungszeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens ankommen. Demnach könnten Wohnungsvermieter in den 62 betroffenen Gemeinden also noch bis einschließlich 30. April 2024 eine Mieterhöhung um bis zu 20% verlangen, soweit die übrigen Voraussetzungen nach § 558 BGB vorliegen. Allen von der Verordnung betroffenen Vermietern ist dies aus rein wirtschaftlicher Sicht jedenfalls anzuraten.
Sie haben Fragen zur Kappungsgrenzenverordnung? Sprechen Sie uns gerne an!
Julian Schlumbohm Julius Hardt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Wissenschaftlicher Mitarbeiter